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07.02.2012
Zwangsverwalter muss nicht Sonderumlage zahlen
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder oder rückständige Sonderumlagen zu zahlen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2011 fest.
Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von einem Wohnungseigentümer im Jahr 2005 eine anteilsmäßige Zahlung auf eine Sonderumlage. Auf den Eigentümer entfiel ein Betrag von 7.700 €.
Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung über sein Wohnungseigentum angeordnet. Der Zwangsverwalter zahlte im Oktober 2008 1.000 € auf die Sonderumlage.
Wegen des noch offenen Betrages betrieb die Eigentümergemeinschaft ab Juli 2009 ein gerichtliches Verfahren gegen den Wohnungseigentümer. Der Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass der Zahlungsanspruch verjährt sei.
Der BGH entschied zugunsten des verklagten Wohnungseigentümers. Der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage war seit Ende 2008 verjährt. Die Verjährung hatte auch nicht wegen der Teilzahlung des Zwangsverwalters neu begonnen.
Nach § 212 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung zwar erneut, wenn ein Schuldner den Anspruch anerkennt. Allerdings tritt ein Zwangsverwalter nur eingeschränkt an die Stelle des Schuldners.
Zu den Aufgaben des Zwangsverwalters zählt zwar die Zahlung des laufenden Hausgeldes. Nicht zu den Aufgaben des Zwangsverwalters gehört hingegen die Zahlung der vor Anordnung der Zwangsverwaltung rückständigen Hausgelder.
Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Deshalb hatte die Zahlung des Zwangsverwalters keinen Einfluss auf die Verjährung (BGH, Urteil v. 09.12.11, Az. V ZR 131/11).
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Quelle: GeVestor Financal Publishing Group
Stand: 31.01.2012
Wasserschaden: Verwalter haftet nicht bei unzureichender Reparatur
Einen Hausverwalter trifft kein Verschulden, wenn er nach einem gemeldeten Wasserschaden zuerst nur das als Fehlerquelle erkennbare Fenster reparieren lässt und erst später, nach einem durch Regen erneut verursachten Wassereinbruch dieses Fenster endgültig austauschen lässt. Dies entschied das Landgericht Lüneburg im Dezember 2011.
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Ein Wohnungseigentümer hatte den Verwalter seiner Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt.
Anfang 2008 waren in seiner Wohnung durch ein undichtes Fenster Wasserschäden entstanden.
Der Verwalter ließ zunächst das Fenster reparieren. Ein halbes Jahr später ereignete sich ein weiterer Wasserschaden wegen eines Mangels des selben Fensters. Erst jetzt ließ der Verwalter das Fenster austauschen.
Das Gericht wies die Klage ab. Hinsichtlich des 1. Schadens hatte der Verwalter keine Pflichtverletzung begangen. Auch zum Zeitpunkt des 2. Wasserschadens hatte der Verwalter alles Erforderliche getan.
Dass die 1. Reparaturarbeiten letztendlich nicht erfolgreich waren, war nicht vorhersehbar. Denn der Verwalter hatte durch den Hausmeister eine Dichtigkeitsprüfung vornehmen lassen und sich hierauf verlassen dürfen. Der Verwalter durfte diese Aufgabe dem Hausmeister übertragen (LG Lüneburg, Beschluss v. 08.12.11, Az. 9 S 16/11).
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Vorbehalt zur Einräumung von Sondernutzungsrechten an Käufer ist zulässig
Ein teilender Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei einem späteren Verkauf von Eigentumswohnungen den Erwerbern Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einzuräumen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich im Dezember 2011.
Die strittige Teilungserklärung, die der frühere Eigentümer seinerzeit zur Schaffung von Wohnungseigentum vorgelegt hatte, enthielt Regelungen über die Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Der einstige Alleineigentümer der Immobilie wollte erst später über die Zuteilung von Sondernutzungsrechten je nach Bedarf entscheiden.
Ein Wohnungseigentümer erwarb 2009 seine Eigentumswohnung von dem teilenden Eigentümer. Dieser machte von der Ermächtigung in der Teilungserklärung Gebrauch und wies dem Erwerber ein Sondernutzungsrecht zu.
Der Erwerber nutzte die Fläche nach einem Ausbau fortan als Terrasse und begrenzte sie mit einem Stahlgitterzaun. Ein anderer Wohnungseigentümer verlangte später die Beseitigung der Terrassenanlage und des Zauns.
Sein Argument: Die Regelung in der Teilungserklärung sei rechtswidrig.
Ohne Erfolg! Die Anlage der Terrasse war wegen der Regelung in der Teilungserklärung rechtmäßig. Der teilende Eigentümer war berechtigt, die Zuteilung des Sondernutzungsrechts so vorzunehmen.
Diese Ermächtigung würde auch erst enden, wenn der teilende Eigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet. Soweit der verklagte Wohnungseigentümer die Terrassenfläche mit einem Stahlgitterzaun begrenzte, waren die anderen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt (BGH, Urteil v. 02.12.11, Az. V ZR 74/11).
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Quelle: GeVestor Financal Publishing Group
Sand: 24.01.2012
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Bestellung des Verwalters kann nach Objektprinzip abgestimmt werden
Wohnungseigentümer können für die Bestellung oder Abberufung des Verwalters das Objektprinzip vereinbaren, so der Bundesgerichtshof (BGH).
In einer Eigentümergemeinschaft galt gemäß einer Vereinbarung für alle Abstimmungen das Objektprinzip. Der Verwalter war jedoch der Ansicht, dass ein Verwalter nach dem Kopfprinzip bestellt werden muss. Dementsprechend wurde die nächste Verwalterwahl durchgeführt. Gegen diesen Beschluss erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage.
Mit Erfolg! Der Verwalter hätte bei der Abstimmung das Objektprinzip anwenden müssen. § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt nicht verbindlich fest, ob die erforderliche Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zu ermitteln ist. Das in § 25 Abs. 2 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist abdingbar. Somit muss das Kopfprinzip nicht zwingend angewendet werden. Bei der Nichtanwendung ist zwar eine Majorisierung der Mehrheit der Wohnungseigentümer durch eine Minderheit möglich. Den erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet aber eine gerichtliche Kontrolle der Entscheidungen einer Eigentümergemeinschaft (BGH, Urteil v. 28.10.11, Az. V ZR 253/10).
Beitritt im Wohnungseigentumsrechtsstreit setzt eigenes begründetes Interesse voraus
Ein Streitbeitritt in einem Rechtsstreit setzt ein eigenes rechtliches Interesse der unterstützenden Partei voraus, urteilte das Landgericht München im November 2011.
Eine Eigentümergemeinschaft führte gegen den Bauträger, der ihre Wohneigentumsanlage errichtet hatte, einen Prozess. Insbesondere bemängelte die Eigentümergemeinschaft den mangelhaften Schallschutz. Der vom Bauträger seinerzeit mit der Planung der Bauarbeiten beauftragte Fachplaner hielt selbst den Schallschutz für mangelhaft und trat dem Rechtsstreit auf Seiten der Eigentümergemeinschaft bei. Der Bauträger hielt diesen Streitbeitritt mangels eines rechtlichen Interesses des Fachplaners für unzulässig.
Auch das Münchener Landgericht hielt den Beitritt des Fachplaners auf Seiten der Eigentümergemeinschaft für unzulässig. Denn er hatte kein nachweisbares Interesse daran, dass zugunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden wird. Gerade ein solches Interesse an einer günstigen Entscheidung für die unterstützte Partei ist aber für das rechtliche Interesse am Beitritt gemäß § 66 Zivilprozessordnung (ZPO) erforderlich. Hier hatte die Eigentümergemeinschaft lediglich ein Interesse daran, dass die monierten Mängel gerichtlich bestätigt werden. Für den Fachplaner hieß das jedoch: Nur die Feststellung, dass keine Mängel bestehen, konnte einen möglichen Regressprozess für ihn ausschließen (LG München I, Urteil v. 29.11.11, Az. 11 O 25452/10).
Nur bei konkreter Gefahr kann Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen werden
Der Ausschluss eines Verwalters als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die konkrete Gefahr voraus, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten wird. Dies stellte das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach fest.
Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters und einen Beschluss bezüglich des Verwaltersonderhonorars eingereicht. Die Klage wurde dem Verwalter durch das Gericht zugestellt. Die übrigen am Beschluss beteiligten und verklagten Wohnungseigentümer wendeten ein, dass die Klage dem Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten ausnahmsweise wegen eines Interessenkonflikts nicht zugestellt werden durfte. Die Anfechtungsklage sei deshalb wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist unbegründet.
Das Karlsruher Amtsgericht entschied, dass die Klage nicht wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist aussichtslos war. Die Zustellung der Klage an den Verwalter verstieß nicht gegen § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es bestand kein nachweisbarer Interessenkonflikt auf Seiten des Verwalters oder ein Grund für den Verdacht, dass der Verwalter die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausreichend über den anhängigen Rechtsstreit informieren werde. Die Integrität des Verwalters wurde durch den Rechtsstreit nicht in Frage gestellt und Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wurden nicht geltend gemacht (AG Karlsruhe-Durlach, Urteil v. 19.10.11, Az. 4 C 19/11).
Quelle: GeVestor Financal Publishing Group
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